Auch wenn das Geld derzeit recht günstig ist sollten Sie sich Gedanken über die Höhe des Restbetrages nach Auslauf der Zinsbindungsfrist machen. Ihre monatlichen Raten setzen sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen. Achten Sie darauf, dass Sie die Tilgung hoch genug ansetzen damit die Anschlussfinanzierung in 10, 15 oder 20 Jahren auch noch tragbar ist.

Wie steht es um Ihre Bonität (Kreditwürdigkeit)?

Wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu erwerben, sollten Sie sich vorab einmal einen Auszug aus der SCHUFA bestellen damit Sie vor „bösen Überraschungen“ sicher sind.

So verlockend 0,0 %-Finanzierungen auch sein mögen – sie sind für potentielle Käufer absolut „tödlich“, denn wer sich nicht einmal die Wohnzimmereinrichtung, eine Kaffeemaschine, einen Fernseher oder ein Laptop leisten „kann“, wie soll der einer Belastung durch einen Hauskauf gewachsen sein!

Beachten Sie bitte auch einen weiteren fatalen Fehler: Nach dem Motto „Geiz ist geil“ liegt es nur in der Natur des Menschen Kredite / Zinsen vergleichen zu wollen! So lange Sie hierbei darauf achten, dass es nur bei Konditionsanfragen bleibt, ist das auch in Ordnung. Sollte aber über einen Kreditvergleich eine Kreditanfrage bei einer Bank gestellt werden, meldet diese den „Finanzierungswunsch“ der SCHUFA oder einer anderen Auskunftei, welches sich negativ auswirken kann je mehr Vergleiche Sie durchführen. Eine Konditionsanfrage wirkt sich dagegen neutral aus.

Alles in allem sollten Sie aber über genügend Eigenkapital verfügen. Denn sicherlich wird es nicht beim Kauf der Immobilie bleiben. Sie werden sicher auch Ihre persönlichen Vorstellungen umsetzen wollen. Sie sollten also die Renovierungs- oder Umbaukosten mit berücksichtigen.

Hier muss unterschieden werden, ob es sich um einen Verkauf oder um eine Vermietung handelt!

Beim Verkauf gilt: Seit dem 23.12.2020 ist das Gesetz zur Provisionsteilung in Kraft getreten. Dieses Gesetz soll vor allem die privaten Immobilienkäufer entlasten, die bisher oftmals allein für die Maklerprovision aufkommen mussten. Käufer und Verkäufer werden nun, bis auf wenige Ausnahmen, nach der erfolgreichen Vermittlung zu gleichen Anteilen an den Kosten beteiligt. Zumindest dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wenn Sie einmal ganz ehrlich darüber nachdenken, ist der Makler ja auch für beide Seiten tätig. Am Anfang steht die richtige Einwertung des Kaufgegenstandes. Auch muss der Verkauf gut vorbereitet werden: Sind wirklich alle benötigten Unterlagen vorhanden (Bauunterlagen, Genehmigungen, Energieausweis…) oder ist das Grundbuch etwa noch in den Abteilungen II und III belastet (müssen Löschungsbewilligungen eingeholt werden, fehlen Grundschuldbriefe, gibt es Rechte Dritter…), wie präsentiert man Ihr “Schätzchen” am Besten, für welche Zielgruppe eignet sich der Kaufgegenstand –  der Makler steht Ihnen von der Verkaufsvorbereitung bis zum Übergabetag mit Rat und Tat zur Seite.

Nicht unter die neue Provisionsteilung fallen Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Objekte – egal, ob diese an  Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden.

Ebenfalls fällt auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an gewerbliche Kunden nicht unter die neue Regelung der Provisionsteilung.

Möchten Sie Ihre Immobilie aber vermieten, greift das Besteller-Prinzip. Hier ist eindeutig festgelegt worden: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch! Auf den ersten Blick fühlen sich Eigentümer von diesem Gesetz vielleicht benachteiligt. Aber auf den zweiten Blick, insbesondere nach den ersten zeitraubenden Besichtigungsterminen – ob die Mietinteressenten nun erschienen sind oder nicht – sieht das oft anders aus. Natürlich sind die mehrmaligen Zeitungsinserate oder Internetpräsentationen auf mehreren Plattformen ja auch nicht kostenlos! Sicher können Sie Ihre kostbare Zeit sinnvoller einsetzen und diese nicht alltägliche Arbeit an einen Profi abgeben und sparen dabei noch.

Sollte ein Mieter oder ein Käufer jedoch selbst einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragen (ganz gleich ob es also um eine Anmietung oder einen Kauf geht), hat er in diesem speziellen Fall als „Besteller“ die Maklergebühr zu zahlen.

Bei Verkauf und Neuvermietung ohne vollständigen, korrekten oder zulässigen Energieausweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Einem potenziellen Käufer oder Mieter ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrags auszuhändigen.

Warum das so ist, sei schnell an einem einfachen Beispiel erklärt: Sicher wissen Sie so ziemlich genau, wieviel Kraftstoff Ihr Auto verbraucht. Dieser ausgewiesene Wert ist oft ein ausschlaggebendes Kriterium für die Kaufentscheidung.

Somit sollte auch der Käufer oder Mieter wissen, worauf er sich einlässt!

Er dient auch als eine optimale Basis für energetische Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude. Denn er weist die energetischen Schwachstellen des Hauses auf und zeigt, mit welchen wirtschaftlichen Maßnahmen die Energiebilanz optimiert werden kann.

Sie haben sich für die Immobilie Ihrer Wahl entschieden, wie geht es nun weiter?

Nach dem Vorliegen der unwiderruflichen Finanzierungszusage Ihres Kreditinstitutes und ggf. des Eigenkapitalnachweises kann der Kaufvertragsentwurf bei einem Notariat Ihrer Wahl in Auftrag gegeben werden. Hiermit beginnt für Sie der kostenpflichtige Teil der Angelegenheit. (Leider verlangen bereits einige Banken diesen Vertragsentwurf bevor Sie darüber entscheiden, ob sie gewillt sind, Sie auf Ihrem Weg zu begleiten. Darauf sollten Sie sich nach Möglichkeit nicht einlassen.)

Der Kaufvertragsentwurf geht allen Beteiligten rechtzeitig zu sodass ausreichend Zeit bleibt, diesen gemeinsam zu lesen und Änderungs- oder Ergänzungswünsche zu besprechen und das „Juristendeutsch“ erklärt zu bekommen. Gern stehe ich Ihnen hier zur Seite! Selbst während des Beurkundungstermins besteht die Möglichkeit dem Notar noch die eine oder andere Frage zu stellen (natürlich sollte das aber nicht den Rahmen sprengen).

Die Beurkundung besteht darin, dass der Notar den Kaufvertrag vor allen Beteiligten verliest. Im Anschluss daran wird der Vertrag von der Verkäufer-, Käuferpartei und dem Notar unterzeichnet.

Der Kaufvertrag wird vom Notariat dann an die beteiligten Parteien verschickt. Zeitgleich werden die Abschriften an das Grundbuchamt (Eintragung der Auflassungsvormerkung / Reservierung für den Käufer), die Stadt bzw. Gemeinde (zur Erteilung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung), das Finanzamt (zur Erhebung der Grunderwerbsteuer und nach deren Zahlung Ausstellen der Unbedenklichkeitsbescheinigung) und den Finanzierungsgläubiger des Käufers versendet.

Sofern noch eine Grundschuld zu Gunsten des finanzierenden Kreditinstitutes des Verkäufers im Grundbuch eingetragen sein sollte, schreibt der Notar ebenfalls diese Bank an um eine Löschungsbewilligung anzufordern.

Da sich die finanzierende Bank in das Grundbuch eintragen lässt, müssen Sie nun noch einmal für die Bestellung der Grundschuld zum Notar.

Der ganze Werdegang dauert im Normalfall ca. 4 – 8 Wochen. Danach ist der Kaufpreis fällig. Natürlich gibt es Zeiten, in denen die Formalitäten (z. B. bedingt durch Urlaubszeit oder Feiertage) auch etwas länger dauern können. Auch kommt es darauf an, ob die Übergabe der Immobilie und somit auch die Kaufpreiszahlung vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt (genau im Kaufvertrag festgehalten) erfolgen soll.

In der Regel werden die Schlüssel nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Eigentümers übergeben. Der Käufer nimmt dann zwar die Immobilie in Besitz ist zu diesem Zeitpunkt aber noch kein Eigentümer. Hierzu muss der Notar erst die Umschreibung des Eigentums beantragen. Dieses kann er aber nur tun, wenn Käufer und Verkäufer ihm die vollständigen Transaktionen (Kaufpreiszahlung und Kaufpreiseingang) schriftlich, mit Belegen, nachgewiesen haben und der Käufer auch die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt hat. Erfahrungsgemäß müssen Sie für die Eigentumsumschreibung bzw. den Erhalt der Umschreibungsbenachrichtigung nochmals ca. 2 Wochen einplanen.

Der Kaufpreis ist längst nicht alles, was Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims einplanen müssen! Es fallen noch weitere Kosten an, die Sie in Ihrer Kalkulation unbedingt berücksichtigen müssen:

Hierzu gehören die anteilige Maklercourtage, die Notar- und Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer (bitte beachten Sie, dass es je nachdem in welchem Bundesland Ihre Wunschimmobilie steht, unterschiedlich hohe Grunderwerbsteuersätze gibt). Sie sollten also unbedingt ca. 10 % für die Kaufnebenkosten veranschlagen.

Hier eine Beispielberechnung:

Hälftige Maklergebühr (z. B. 4,76 % : 2 = 2,38 %) / 1,5 – 2 % Notar- und Gerichtskosten / 5 % Grunderwerbsteuer  z. B. in Niedersachsen.

Bei einem Kaufpreis von 100.000,00 € (ausgehend von 9,38 % Kaufnebenkosten) kämen also noch ca. 9.380,00 € hinzu. Bei 150.000,00 € zahlen Sie folglich ca. 14.070,00 €, bei 200.000,00 € somit ca. 18.760,00 €.